Antes exclusivo pela via judicial, o procedimento de Adjudicação Compulsória de Imóveis, que possibilita o procedimento de regularização de propriedades quitadas e não transferidas diretamente em Cartórios, passa a contar com regras específicas a partir desta quinta-feira (02.03), no Estado de São Paulo, primeiro estado a regulamentar o procedimento no Brasil.
O procedimento, que até então só ocorria pela via judicial, e se caracteriza pela substituição da vontade do vendedor por meio de uma decisão judicial, agora pode também poderá se dar pela via administrativa – isto é, no Cartório – e poderá ocorrer nos casos em que o vendedor se recuse a cumprir um contrato pactuado e já quitado, ou ainda quando tenha ocorrido sua morte ou declarada sua ausência, exista incapacidade civil ou localização incerta e não sabida, além de, nos casos de pessoas jurídicas, tenha ocorrido a sua extinção.
A sistemática paulista foi regulamentada pelo Provimento nº 06/2023 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, e regula o procedimento autorizado pelo artigo 11 da Lei Federal nº 14.382/22, aprovado pelo Congresso Nacional após derrubada do veto do ex-presidente Jair Bolsonaro. Estima-se que o procedimento que antes demorava até cinco anos pela via judicial, possa ser realizado em um tempo médio de até três meses.
“A decisão vai ajudar a desafogar ainda mais o Poder Judiciário e agilizar o processo de regularização de milhares de propriedades urbanas e rurais, contando com todo o suporte e a segurança da via extrajudicial”, afirma Daniel Paes de Almeida, presidente do Colégio Notarial do Brasil — Seção São Paulo (CNB/SP).
Segundo o Provimento do TJ/SP, poderão efetuar o procedimento o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado munido de poderes específicos.
Como funciona
Para realizar o procedimento, o interessado deverá realizar uma Ata Notarial, lavrada por tabelião de notas, na qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade.
O instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, a prova do inadimplemento, a certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente demonstrando a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de venda do imóvel objeto da adjudicação e o comprovante de pagamento do respectivo ITBI também são itens indispensáveis na petição inicial.
Autuado o pedido e os documentos que o instruem, o oficial de registro de imóveis, a expensas do interessado, por si ou por meio de oficial de registro de títulos e documentos, fará expedir notificação para que o requerido, em 15 dias úteis, impugne o pedido ou demonstre a outorga do título.
De acordo com o provimento, se o requerido houver falecido, a notificação poderá ser feita a seus herdeiros, contanto que haja certeza sobre a identidade destes e, se houver impugnação, o oficial de registro de imóveis poderá promover conciliação ou mediação.
O provimento já está em vigor.
Ata notarial
Além de garantir a autenticidade dos documentos, a Ata Notarial poderá atestar a disponibilidade ou a indisponibilidade do bem e a quitação do negócio jurídico, mediante a apresentação ao tabelião de diversos documentos, tais como declaração de imposto de renda, mensagens de e-mails e de texto entre os negociantes que comprovem o recebimento pelo vendedor, além de extratos bancários e outros fatos que não estejam demonstrados por documentos, a exemplo de troca de mensagens e e-mails entre as partes contratantes, que podem comprovar as tentativas feitas para a obtenção da escritura definitiva, evidenciando dificuldade ou impossibilidade e sendo a prova real da recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva, evitando que a adjudicação compulsória extrajudicial seja utilizada do famoso “jeitinho” brasileiro.
Caso já exista um procedimento de Adjudicação Compulsória em trâmite no Poder Judiciário, o usuário deverá homologar pedido de desistência para que o ato possa transcorrer pela via extrajudicial, sendo também necessária a presença de um advogado. O valor é tabelado de acordo com lei estadual.
